項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃

時(shí)間：2024-08-24 15:31:18

項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃

項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃

　　一、銷(xiāo)售部門(mén)工作策略：要事為先，步步為營(yíng)；優(yōu)勢(shì)合作，機(jī)制推動(dòng)。

　　1、要事為先：分清問(wèn)題輕重緩急，首先解決目前銷(xiāo)售工作中最重要、最緊急的事情。

　　2、步步為營(yíng)：在解決重要問(wèn)題的同時(shí)，充分考慮到公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，在解決目前迫在眉睫的問(wèn)題同時(shí)，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和安排，做到有計(jì)劃的層層推進(jìn)。

　　3、優(yōu)勢(shì)合作：充分發(fā)揮代理公司的能力，利用代理公司能力優(yōu)勢(shì)為公司多做貢獻(xiàn)。

　　4、機(jī)制推動(dòng)：逐步建立解決問(wèn)題和日常工作的常態(tài)機(jī)制，通過(guò)機(jī)制推動(dòng)能力養(yǎng)成、管理改善和績(jī)效提高。

　　二、項(xiàng)目定位：以公寓或?qū)懽謽切问戒N(xiāo)售

　�。ㄒ唬┕⒑蛯�(xiě)字樓的優(yōu)劣對(duì)比分析

　　? 公寓優(yōu)勢(shì)：

　　1、

　　2、

　　3、

　　4、項(xiàng)目全部銷(xiāo)售租戶，后期只需少量的管理人員。小戶型公寓的相對(duì)其他產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大，銷(xiāo)售回款會(huì)相對(duì)快且回款金額高租戶入住集中對(duì)于后期商業(yè)招租和租金的提升有很大好處小戶型公寓的相對(duì)其他產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大，公寓銷(xiāo)售快。 ? 公寓劣勢(shì)：

　　1、政府不提倡

　　2、園區(qū)入住后辦公居住混雜，物業(yè)品質(zhì)很難提升。

　　3、目前市場(chǎng)差投資客少，銷(xiāo)售前景不樂(lè)觀。

　　4、前期多次銷(xiāo)售交房標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，前期負(fù)面會(huì)影響再次銷(xiāo)售。

　　? 寫(xiě)字樓優(yōu)勢(shì)：

　　1、

　　2、

　　3、

　　4、政府鼓勵(lì)。項(xiàng)目主要是以辦公租戶為主統(tǒng)一招租，業(yè)態(tài)可控，物業(yè)品質(zhì)可以提升辦公企業(yè)選擇廣泛，可招商大型知名企業(yè)提升項(xiàng)目知名度，物業(yè)本身價(jià)值也會(huì)有所提升。自持物業(yè)寫(xiě)字樓出自利潤(rùn)長(zhǎng)期獲得，利潤(rùn)最大。 ? 寫(xiě)字樓劣勢(shì)

　　1、

　　2、

　　3、

　　4、

　�。ǘ┙ㄗh：還以公寓形式租售，快速回籠資金。

　　三、銷(xiāo)售模式選擇：招商是長(zhǎng)期工作且招商管理成本高。近期亦莊寫(xiě)字樓的入市面積多，且大多為高品質(zhì)，本案項(xiàng)目相對(duì)低。招商工作漫長(zhǎng)按租金回款，成本回款慢短期回款金額少。還存在少部分遺留居住租戶，商住交集品質(zhì)提高難。

　　1. 自建銷(xiāo)售隊(duì)伍——客戶資源少，但是培養(yǎng)了銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。

　　2. 代理公司銷(xiāo)售——客戶資源為人所用，銷(xiāo)售進(jìn)度快。

　　3. 引入中介公司——單一項(xiàng)目合作，投入力度小，人員培訓(xùn)形象難以控制，傭金結(jié)算周期快。

　　4. 聯(lián)合代理銷(xiāo)售——聯(lián)合銷(xiāo)售的模式有三種，一是開(kāi)發(fā)商的自由銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)+代理商，一種是兩家以上代理商聯(lián)合代理，第三種是加入了二手中介進(jìn)行聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售。但是租售項(xiàng)目體量小，代理公司不愿合作。

　�。ㄒ唬┐砗妥凿N(xiāo)的優(yōu)劣對(duì)比分析

　　? 自銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)：

　　1、節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，減掉溢價(jià)分成部分，利潤(rùn)最大化；

　　2、減少中間環(huán)節(jié)，直接面對(duì)客戶群，有利于銷(xiāo)售調(diào)整；

　　3、便于管理，利于溝通，提高工作效率；

　　4、為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備人才和團(tuán)隊(duì)，積累銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn) ；

　　? 自銷(xiāo)劣勢(shì)：

　　1、自組團(tuán)隊(duì)目前不夠成熟，營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)架不夠完備；

　　2、策劃設(shè)計(jì)制作方面缺乏人才，有時(shí)候可能憑個(gè)人主觀意識(shí)制定銷(xiāo)售策略，反而可能錯(cuò)過(guò)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)；

　　3、后期銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)管理和費(fèi)用巨大造成公司機(jī)構(gòu)和人員臃腫；

　　? 代理優(yōu)勢(shì)：

　　1、代理公司擁有龐大的客戶信息和資源；