怎么才能解除買賣合同

　　一、哪些情形可解除房屋買賣合同

　　結合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：

　　1、協議解除;

　　2、根本違約;

　　3、遲延履行;

　　4、法律規定的其他情形。

　　具體言之，解釋對后三種事由明確列舉規定。

　　根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;房屋主體結構質量不合格;房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。

　　遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出3%;商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

　　二、怎么解除房屋買賣合同

　　司法解釋主要從實體上規定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。我國合同法第九十六條第一款規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”該項緊接著規定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”

　　可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。

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