關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的案例
自2009年起，牡丹江市的房地產(chǎn)價(jià)格以另人瞠目的速度遞增，在利益的趨動(dòng)下一些在賣(mài)房時(shí)沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的賣(mài)房人開(kāi)始以各種理由主張當(dāng)初的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，此種現(xiàn)象自2010開(kāi)始，尤為突出。
本院在審理一起原告張某訴被告蘇某、第三人某銀行的一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，經(jīng)法院審理查明被告蘇某與第三人某銀行于2005年簽訂了《住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》。合同約定：第三人向被告蘇某提供人民幣貸款10萬(wàn)元，被告將其名下的房屋（座落于牡丹江市愛(ài)民區(qū)）作為貸款擔(dān)保抵押給第三人，并辦理了抵押登記。2006年5月，原告張某與被告蘇某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，協(xié)議約定：被告蘇某將其名下的`房屋（座落于牡丹江市愛(ài)民區(qū)）賣(mài)與原告張某，房屋的交易價(jià)款為10萬(wàn)元，原告張某先期付款65000元，余款35000元待辦理完過(guò)戶手續(xù)后一次付清，被告蘇某承擔(dān)過(guò)戶費(fèi)用。協(xié)議簽訂時(shí)，雖然被告蘇某已告知原告張某交易房屋已作為貸款擔(dān)保物抵押給第三人，但是雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有征得第三人的同意，也沒(méi)有向第三人履行告知義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告張某于2006年5月和2006年6月先后兩次共支付被告蘇某購(gòu)房款66000元，但原告張某并沒(méi)有代替被告蘇某清償其全部債務(wù)，使該交易房屋的抵押權(quán)消滅。因原告張某想出讓此房，但此房還在被告蘇某名下，故要求被告蘇某繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。但被告蘇某以該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有告知第三人合同無(wú)效，無(wú)法繼續(xù)履行合同為由，拒絕協(xié)助原告張某辦理過(guò)戶手續(xù)。第三人某銀行以原、被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議未告知其為由，主張?jiān)摲课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為效。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。這兩部法律關(guān)于抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定都無(wú)一例外的要求需告知抵押權(quán)人，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效（或不得轉(zhuǎn)讓）。
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